Beste minister, wat denkt u van een coöperatieve woonsector?

Algemene gegevens

Geplaatst op: 26 oktober 2017
Door: Mieke Hanemaaijer

minister 2Geachte minister,

Hartelijk geluk gewenst met uw benoeming tot minister van Wonen. Mij dunkt, het is een hele eer om te werken aan de verbetering van het woonklimaat in Nederland. En er valt veel te verbeteren.En er valt veel te verbeteren. Uw voorganger heeft, laat ik het positief formuleren, er voor gezorgd dat er voldoende uitdagingen zijn. Neem bijvoorbeeld de woningmarkt voor middeninkomens. Op dat gebied is een wereld te winnen. Ik kom daarvoor met een voorstel.

Het probleem zal bij u bekend zijn. Corporaties moeten zich toeleggen op de verhuur van woningen aan de doelgroep; de lagere inkomens. De middeninkomens zijn aangewezen op de vrije sector huur of op de koopsector. Voor de lagere middeninkomens is in grote delen van het land een koopwoning onbereikbaar. Het aanbod in de vrije sector huur is beperkt en voor een deel ook onbetaalbaar voor de lagere middeninkomens.
De beschikbaarheid van betaalbare vrije sectorhuurwoningen kan worden vergroot door:
– Het overhevelen van daarvoor geschikte sociale huurwoningen naar de vrije sector;
– Nieuwbouw.
Voor de eerste optie verwijs ik kortheidshalve naar de beleidsstudie van het PBL (2017) en naar publicaties van EMCEO-leden (www.emceo.nl).
Ik wil uw aandacht vragen voor de optie nieuwbouw.

Zoals de situatie nu is, zal de nieuwbouw vooral van beleggers moeten komen. Al jaren hoor ik beleggers beweren dat ze graag bereid zijn om de productie in de vrije sector op te voeren. Maar daar worden wel voorwaarden aan verbonden. Een lagere grondprijs bijvoorbeeld. Dat heet toch staatsteun? Een fenomeen waar ze jaren tegen te hoop zijn gelopen omdat corporaties daarvan profiteerden! Maar afgezien van de voorwaarden die ze stellen, er zitten andere adders onder het gras.
In de eerste plaats hebben beleggers de neiging om voor de hoogst mogelijke huur te gaan. Hun goed recht, maar de lagere middenklasse is hier niet mee geholpen.
In de tweede plaats zullen na verloop van jaren de woningen door uitponding worden toegevoegd aan de koopsector. En daar is geen behoefte aan, wel aan een duurzame huursector.
Kortom: nieuwbouw door beleggers leidt wel tot een bijdrage aan hun rendement maar niet tot een beter functioneren van de woningmarkt.

Het kan anders. In veel landen wordt de middenklasse bediend door een coöperatieve woonsector. In Nederland bestaat dat nauwelijks. Er wordt nu wel geëxperimenteerd met wooncoöperaties, maar daarbij ligt het accent op de lagere inkomens. Daarmee is een politiek probleem opgelost, maar de impact op de woningmarkt is en zal verwaarloosbaar zijn. De opbouw van een coöperatieve woonsector voor de middeninkomens biedt meer perspectief. In de praktijk komt dit moeizaam van de grond omdat de financiering moeilijk is te regelen. Maar daar kunt u een bijdrage leveren.

Jaarlijks dragen verhuurders ca. 1,7 mld af aan de staat; de zogenaamde verhuurdersheffing. Stort dit geld gedurende een aantal jaren in een (revolverend) fonds. Het fonds stelt leningen beschikbaar aan wooncoöperaties tegen een beperkt maar duurzaam rendement. Voorwaarde is dat de woningen blijvend worden verhuurd in het middensegment.

Wat u daarmee bereikt?
– Wonen met zeggenschap
– Verbeterd functioneren van de woningmarkt
– Evenwichtiger economische ontwikkeling doordat minder mensen de eigen woningsector in worden gedreven.

Ik ben uiteraard graag bereid dit voorstel nader toe te lichten.

Hoogachtend,

Alle Elbers
EMCEO