Een wooncoöperatie: WIE?

Algemene gegevens

Geplaatst op: 21 september 2017
Door: Mieke Hanemaaijer

Een wooncoöperatie? Er is behoefte aan, maar wie ….?
Wie is de aanjager, wie is de initiatiefnemer en waar liggen de knelpunten?

Het is nu ruim een jaar geleden dat de woningwet de wooncoöperatie voor de sociale doelgroepers mogelijk maakt. Tijd om de eerste balans op te maken. In onze adviespraktijk zien wij dat er langzaam, maar gestaag, meer initiatieven ontstaan. Daarbij valt op dat de initiatieven vaak niet de vorm hebben zoals opgenomen in de woningwet. Die gaat er vanuit dat woningen van de Toegelaten Instelling (TI) worden verkocht aan bewoners die tezamen een wooncoöperatie vormen. Het eigendom ligt dan dus bij de individuele bewoners. Binnen de wet is ook de beheercoöperatie mogelijk, waarin huurders gezamenlijk het beheer (al dan niet gedeeltelijk) gaan doen. In de praktijk zien we tot nu toe vooral initiatieven die een heel complex van de toegelaten instelling willen verwerven en verhuren. Het onderzoek dat Atrivé (lid en medeoprichter EMCEO) uitvoerde voor Platform31 naar de succes- en faalfactoren van wooncoöperaties, laat zien dat er hierbij nogal wat belemmeringen zijn.

De belangrijkste belemmering, die van de financiering, is versoepeld via een experimentregeling. Niet alleen de regels zijn versoepeld, in het experiment wordt ook getracht de financierende partijen (beleggers/banken) voor wooncoöperatieven te interesseren. De wooncoöperatie wordt in ieder geval niet meer als ‘belegger’ behandeld, maar als een collectief van individuen die gezamenlijk het bezit verwerven en aan zichzelf verhuren. De financiering is een belangrijke belemmering, maar zeker niet de enige. De wooncoöperatie is niet alleen voor financiers een onbekende partner ook de meeste Toegelaten Instellingen moeten de meerwaarde nog ontdekken.

Een reactie die wij vaak horen is: “Maar de woningcorporatie doet het toch goed? Die is professioneel en als ik zie hoe moeilijk een wijkvereniging of een bewonerscommissie het georganiseerd krijgen, hoe moet dat dan bij een wooncoöperatie gaan?”
Het moge duidelijk zijn dat deze houding het enthousiasmeren van initiatieven niet bevordert.

Toch kan het ook voor de toegelaten instelling een kans kan zijn, juist om maatschappelijk verantwoord en naar de bedoeling van de toegelaten instelling te handelen. Vaak zien we dat in het portefeuillebeleid en/of assetmanagement geen rekening is gehouden met de inzet van de wooncoöperatie als mogelijke strategie. Vanuit het financiële- en vastgoedbeheer belang wordt de toekomst van de portefeuille geformuleerd. Hoewel in het beleid rekening wordt gehouden met passendheidsnormen, betaalbaarheid en beschikbaarheid van voldoende woningen voor verschillende klant en marktsegmenten blijven andere huurdersbelangen zoals zekerheid voor de huurder vaak buiten beeld.

Een voorbeeld:
Het niet-DAEB bezit wordt gescheiden (administratief of juridisch) en vervolgens is het voor de huurders afwachten wat er met hun woning gaat gebeuren….en dat is vaak niet in het belang van de huurders. Op termijn komt er een nieuwe financiering, de huren blijven stijgen of het wordt vervreemd aan derden, of uitgepond door een belegger of de door de Toegelaten Instelling zelf. De wooncoöperatie is dan een manier om aan huurders zekerheid over de toekomst te bieden, zonder dat de Toegelaten Instelling aan financieel of vastgoedbelang hoeft in te teren.

Volgens ons zijn er nog veel meer kansen voor de wooncoöperatie en de toegelaten instelling. Bijvoorbeeld om het verkoopbeleid te realiseren, of de wijk gedifferentieerd in samenstelling te behouden.

Wij zien de kansen, U ook?

Graag horen wij uw mening over de (on)mogelijkheden voor een toegelaten instelling of bewoners
als middel om bezit te vervreemden en/of om huurderswaarde te generen.

Dave Havermans, Atrivé