Opvallend hoe economen tegenwoordig over elkaar buitelen met verklaringen over de te grote afhankelijkheid van de Nederlandse economie van de woningmarkt. In het verleden heeft de OESO wel eens kritische opmerkingen gemaakt over de schuldenberg in Nederland door het eigen woningbezit. Maar een kritische houding van NL-economen, met uitzondering van Teulings, is mij niet eerder opgevallen. Maar misschien is dat mijn blinde vlek.
Stellinga, NRC-april 2017:
Torenhoge hypotheken en pensioenspaartegoeden (………….) zorgen er voor dat huishoudens tijdens een recessie een financiële optater krijgen. Hun huizen worden minder waard ten opzichte van de hypotheken erop en komen soms onder water te staan. Hun pensioenen worden minder waard…… De pensioenfondsen korten de pensioenen en verhogen de premies. Geschrokken van de huizenprijzen gaan Nederlanders extra aflossen. Dat drukt de consumptie en geeft de bedrijvigheid een knauw.”
Baarsma, Vastgoed maart 2017:
“Daarom ging de Nederlandse economie harder onderuit dan die van Duitsland, België, het Verenigd koninkrijk en zelfs Frankrijk. Het is veel verstandiger om een deel van je bezittingen te gebruiken voor de aankoop van een huis, zodat je niet meer zulke hoge schulden hoeft aan te gaan.”
Bouwman, Topdebat Woningmarkt april 2017:
“We sparen flink voor ons pensioen, maar we lenen ook fors om een huis te betalen. We moeten dus meer lenen om ons spaarpotje voor later in stand te houden. Dat zorgt voor iets heel raars: we hebben heel veel spaargeld, maar ook grote schulden. Dat zou je tegen elkaar moeten wegstrepen. Verruim de mogelijkheden om het opgebouwde pensioen voor een deel in te zetten voor de financiering van je huis. Dat is nog waardevast ook, dus daarmee verlaag je je lasten tegen de tijd van pensionering. Het is vermogensopbouw, inclusief bakstenen.”
Teulings heeft in zijn columns in NRC meerdere malen een analyse gemaakt van de situatie op de Nederlandse woningmarkt. In december 2014 schrijft hij o.a.:
“Voor de meeste mensen is hun huis het grootste deel van hun netto vermogen, met vaak een hypotheek van meer dan 100 procent. Iedere verstandige economische theorie zegt dat je niet al je eieren in één mandje moet leggen. Risicospreiding is het devies. Met deze simpele wijsheid in het achterhoofd is een investering van meer dan je volledige vermogen in je eigen huis een vorm van krankzinnigheid.”
Waarom, zo vraagt Teulings zich af, is het beleid erop gericht om mensen via de koop van een huis onnodig risico te laten nemen.
“Deze vraag klemt temeer nu we mobieler worden, ook tussen landen. Wie kort ergens woont, wil geen risico’s lopen over de waarde van zijn huis. Nieuwe baan elders? Huur opgezegd en elders een huis gehuurd. Fiscaal gelijke behandeling van huur en koop is daarom opgelegd pandoer. Dan kan eindelijk een huurmarkt voor hogere inkomens ontstaan.”
Ook de andere economen wijzen op de noodzaak om meer huurwoningen te realiseren voor met name de middeninkomens. Baarsma: “In het huidige systeem worden zij [starters] veel te snel naar een koopwoning en een hypotheekschuld gedreven, terwijl het voor hun persoonlijke situatie lang niet altijd goed is om al vast te zitten in die stenen.”
Niet kopen maar huren dus. Om het individuele risico en de collectieve economische kwetsbaarheid te reduceren. En het zou mogelijk moeten zijn, aldus Baarsma en Bouwman, dat mensen hun pensioenpot (voor een deel) kunnen gebruiken voor de financiering van hun woning.
En daar zit volgens mij de blinde vlek van die economen. Hier gaat het om het individueel eigen woning bezit. Daarmee los je niet het probleem op van de groep waarvoor huren een beter alternatief is. Terwijl het voorstel voor het aanwenden van pensioengeld gemakkelijk kan worden geprojecteerd op de huursector in de vorm van een coöperatieve huur.
Immers, in wooncoöperaties kan aan huurders de mogelijkheid worden geboden om via certificaten te participeren in de exploitatie en om vermogen op te bouwen, zonder de verplichting om, zoals bij koop, alle eieren in een mand te leggen. En dan is een link naar pensioenreserveringen gemakkelijk te leggen.
Probleem is alleen: die wooncoöperaties moeten worden opgezet. En wie gaat dat doen?
Volgens een voorstel van begin dit jaar van D66 Amsterdam, moeten pensioenfondsen en verzekeraars wooncoöperaties voor middeninkomens oprichten. Ik geloof daar niet in. Maatschappelijke betrokkenheid begint bij die partijen bij 7% en na ca. 20 jaar willen ze een kers op de taart (uitponden). Met die uitgangspunten bouw je geen coöperatieve woonsector.
Teulings pleit ervoor om corporaties de mogelijkheid te bieden te bouwen voor brede lagen van de bevolking, ook voor de middengroepen dus. Dat geluid wordt door steeds meer partijen overgenomen. En dat kan ook, bijvoorbeeld door dochters op te richten waarin te liberaliseren bezit wordt ondergebracht en waarin nieuwe projecten worden geïnitieerd. De exploitatie kan vervolgens worden doorgezet naar wooncoöperaties.
Alle Elbers
20170415
Comments are closed.