De auteurs van dit artikel zijn allen betrokken bij de ontwikkeling van woningcoöperaties en in het bijzonder bij de Meerbelanghouders coöperatie. Zij verbazen zich over de moeizame voortgang op het terrein van de wooncoöperaties. Zij denken dat een steviger fundament door de overheid vereist is, willen wooncoöperaties succesvol kunnen worden. Zoals woningcorporaties door het vastleggen van de status van toegelaten instelling een goede basis in de Woningwet kregen, de verkoop van woningen met de hypotheekrenteaftrek een enorme stimulans bleek en de invoering van de individuele huursubsidie c.q. huurtoeslag het wonen betaalbaar maakte, zo heeft ook de ontwikkeling van een goed fundament voor het oprichten van wooncoöperaties betekenis. Er moet een bepaalde schaal worden bereikt. Institutionalisering (zoals in het buitenland) is vereist. Het overlaten aan lokale initiatieven is geen basis voor succes, maar rommelen binnen beperkte marges van beleid.

Flexibiliteit op de woningmarkt is nu ver te zoeken

Op het gebied van de sociale volkshuisvesting is Nederland lange tijd gidsland geweest. De wijze waarop het private initiatief en publiek belang vorm en inhoud kregen via het fenomeen “toegelaten instelling” in de Woningwet van 1901 vormde de grondslag voor decennialang succesvol woonbeleid in ons land. Dat werd ook internationaal erkend. Maar anno 2020 wordt gesproken over een crisis op de woningmarkt. Daaraan lijkt een veelheid aan factoren ten grondslag te liggen. De doorwerking van de financiële crisis uit 2008/2009, de veranderingen in het rijksbeleid naar aanleiding van de Parlementaire enquête over de positie en rol van woningcorporaties, het Woonakkoord uit 2013, de invoering van allerlei regelgeving als gevolg van interpretaties van Europese richtlijnen op gebied van woonruimteverdeling en toewijzing, de demografische ontwikkelingen, de ontwikkelingen op de bouwmarkt en het door de overheid gevoerde financiële en fiscale beleid richting woningcorporaties en burgers. Kern voor de aanpak van de problemen raakt verschillende facetten: volkshuisvestelijk, ruimtelijke ordening en financieel/fiscaal beleid. Uitgangspunt moet zijn dat flexibiliteit op de woningmarkt vereist is voor een goede werking daarvan, maar ook voor de optimale inzet van arbeid. Voor veel starters en middeninkomens wordt algemeen erkend dat zij klem zitten tussen een huidig woningaanbod wat voor hen niet beschikbaar is: of niet betaalbaar of niet bereikbaar. De auteurs zien goede mogelijkheden voor een derde segment naast sociale huur en koop. Daarmee kunnen keuzemogelijkheden vergroot worden en wordt tegemoetgekomen aan eisen rond betaalbaarheid en zeggenschap.

Opvallende draai van de wetgever maar met ongewenst resultaat

Vele suggesties worden gedaan hoe impulsen te geven aan het vlottrekken van de woning (en bouw-) markt en er valt op dat veel wordt verwacht van wooncoöperaties. Na de oprichting van de eerste woningcorporatie in 1852 ontstonden vele initiatieven, mede met steun van vakbonden, kerken, werkgevers en betrokken burgers. Uit de rechtsvorm kon men kiezen: verenigingen, coöperatieve verenigingen en stichtingen waren het gevolg. Maar de wetgever uit 1901 koos bewust voor stichtingen en verenigingen voor de financiering en subsidiëring. De coöperatieve vereniging ging als het ware door de zijdeur af. In tegenstelling tot vele andere Europese landen werd de coöperatieve vereniging in Nederland als rechtsvorm geen onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid. Maar in 2015 was de mogelijkheid terug: een toezegging van toenmalig minister Blok aan toenmalig Eerste Kamerlid Duijvestein in ruil voor de steun aan het Woonakkoord lag daaraan ten grondslag. Alleen raar genoeg komt door de opname van het begrip coöperatieve vereniging in de Woningwet, de welwillende burger in het gedrang. Sterker, die heeft eigenlijk de Woningwet niet nodig. Er was en is genoeg geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Initiatieven op lokaal niveau worden nu gedwongen in het keurslijf van de Woningwet en dat werkt niet goed uit. De auteurs van dit artikel kunnen het waarom van de regeling in de Woningwet alleen maar politiek duiden. Inhoudelijk noch juridisch was dit noodzakelijk.

Maar storm loopt het nog niet. Anno 2020 geldt wat recent door het Platform 31 mooi werd verwoord op haar website: “mede dankzij het succes van het eerdere Actieprogramma wooncoöperaties is de aandacht voor wooncoöperaties de afgelopen jaren toegenomen. Desondanks zijn er nog weinig wooncoöperaties opgericht”. Ook de gemeente Amsterdam is enthousiast begonnen en gaat ruimte geven aan wooncoöperaties. Er komen de komende jaren locaties beschikbaar en een leenfonds van € 50 miljoen euro wordt gecreëerd. Maar waarom eigenlijk? Of zoals een betrokken ambtenaar op de website van Platform 31 aangaf: “is dit dé innovatieve oplossing voor onvolkomenheden in het huidige woonbestel of is het gewoon oude wijn in nieuwe zakken”?

Beleidsmatig gewenst

Minister Ollongren van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties erkent in haar beantwoording van vragen van het Tweede Kamerlid Nijboer begin juli 2020 dat wooncoöperaties een rol kunnen spelen in het aanbod van betaalbare woningen. Zij erkent daarbij ook dat “de schaal klein zal zijn en dat het vooral gaat om een aanvulling”. Het betreffende Kamerlid vraagt ook naar de praktische problemen waar wooncoöperaties tegen aanlopen. Genoemd worden (de voorfinanciering van) plankosten voor de bouw, grondprijzen die onvoldoende aansluiten bij het maatschappelijk doel en de starheid van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) als er reguliere woningcorporaties bij betrokken zijn. Naast nieuwbouw is immers ook mogelijk dat bestaand bezit van een woningcorporatie wordt overgedragen aan bewoners om hen zo meer zeggenschap over hun leefomgeving te geven. Zij moeten dan wel bereid zijn daar ook tijd en geld in te investeren. De minister gaat in haar beantwoording expliciet in op de financieringsvraagstukken. Zij heeft opdracht gegeven om dit vraagstuk op al haar facetten te onderzoeken. Zij ziet daarbij een verscheidenheid omdat er initiatieven zijn met midden huur, met aankoop van een bestaand pand en mengvormen. Een wooncoöperatie kan namelijk woonruimte realiseren voor verschillende inkomensgroepen. De wooncoöperatie is dus ook een mogelijke vulling voor het gat tussen de sociale huur en vrije sector door het beperkte woningaanbod voor middeninkomens. Daar zien de auteurs van dit artikel ook grote mogelijkheden.

Mik op de midden huur inkomens

In veel landen wordt de middenklasse bediend door een coöperatieve woonsector. In Nederland bestaat dat nauwelijks en wordt er nu wel geëxperimenteerd met wooncoöperaties. Daarbij ligt het accent op de lagere inkomens. De impact op de woningmarkt is en zal in de ogen van de auteurs verwaarloosbaar zijn. De opbouw van een coöperatieve woonsector voor de middeninkomens biedt meer perspectief. In de praktijk komt dit moeizaam van de grond. De financiering is moeilijk te regelen, de beschikbaarheid van grond is een probleem (staatssteun) en de juridische vormgeving is nu wel erg begrensd. Maar aan dat alles kan de minister een bijdrage aan leveren. Door de huidige insteek van de Woningwet en het daaruit voortvloeiende beleid lijkt de focus te moeten liggen op de sociale huursector. Maar daar hebben we toch woningcorporaties voor?

Corporaties moeten zich toeleggen op de verhuur van woningen aan de doelgroep lagere inkomens. Gelet op de toenemende woningnood in deze sector, heeft verdere afkalving van het woningbezit van corporaties weinig zin. Beschikbaarheid van midden huur door corporaties kan vanaf 2021 weer. Maar woningcorporaties lijken zelf nauwelijks bereid om energie te steken in overdracht van woningbezit aan een wooncoöperatie. Dat vergt tijd, inzet van mensen en middelen en woningcorporaties leggen de nadruk op de beschikbaarheid en verduurzaming van sociale huurwoningen. Voor de lagere middeninkomens is in grote delen van het land een koopwoning onbereikbaar door fiscaal beleid, ontwikkelingen van de waarde van de woningen en criteria voor beschikbaarheid van hypotheken. Het aanbod in de vrije sector huur is beperkt en voor een deel ook onbetaalbaar voor de lagere middeninkomens. De beschikbaarheid van betaalbare vrije sectorhuurwoningen kan worden vergroot door het overhevelen van daarvoor (op basis van het WWS-puntenaantal en te formuleren woningmarktcriteria) geschikte sociale huurwoningen naar de vrije sector en door nieuwbouw. Dat eerste is erg afhankelijk van kenmerken op een lokale of regionale woningmarkt terwijl daarnaast de nood in de sociale huursector ook hoog is. Dat lijkt dus geen succesvolle strategie. Nieuwbouw door beleggers leidt daarnaast wel tot een bijdrage aan hun rendement maar niet tot een beter functioneren van de woningmarkt. Van belang is dat de woningen ook op langere termijn beschikbaar blijven voor het midden huur segment en dat een beperkt financieel rendement mogelijk is. Juist dit kenmerk moet goed geregeld worden: beschikbaar voor de (midden)lange termijn. De auteurs willen als het ware een derde segment.

De basis: financiën en grond

Er wordt snel geroepen dat er geld tekort is, maar is dat wel zo? De auteurs zien 2 mogelijkheden om dit aan te pakken. Pensioenfondsen zijn verplicht op basis van het Financieel Toetsings Kader (zeg maar de rekenregels voor pensioenfondsen) een deel van het belegde vermogen in staatsleningen c.q. risicoloze obligaties te stoppen. Creëer een alternatief door oprichting van een Midwoonfonds tegen een minimaal inflatie compenserend rendement en laat Pensioenfondsen daarin deelnemen. Daarnaast is er een tweede mogelijkheid die versterkend kan werken. Jaarlijks dragen woningcorporaties ca. € 1,7 miljard af aan de staat; de zogenaamde Verhuurdersheffing. De auteurs delen de opvatting dat dit een ongerechtvaardige bijdrage van de corporatiesector aan de overheid is. Het lijkt erop dat de politiek bereid is om de (korting op de) verhuursdersheffing vanaf 2021 als stimulans tot investeren in te zetten. Kan dan niet tegelijk een stimuleringsregime voor de coöperatie middenhuur worden geïntroduceerd en dat aanwenden voor het Midwoonfonds? Discussies over fondsvorming zijn niet nieuw in de sector. Zo’n fonds krijgt zo schaal en impact met de 2 genoemde financieringswijzen en stelt vervolgens (achtergestelde) leningen beschikbaar aan wooncoöperaties tegen een beperkt maar duurzaam rendement. Een andere optie is om daarnaast gemeentegaranties te verstrekken. Beide voorstellen (het Midwoonfonds en de gemeentegarantie) zijn beter dan de nu in de praktijk voorkomende leningen die in een beperkte tijd moeten worden terugbetaald. Banken lijken dan ook eerder kopschuw dan enthousiast. Voorwaarde is dat de woningen blijvend worden verhuurd in het middensegment. Wat daarmee wordt bereikt?
– Wonen met zeggenschap
– Een verbeterd functioneren van de woningmarkt
– Een evenwichtiger economische ontwikkeling doordat minder mensen de eigen woningsector in worden gedreven.

Net als bij de reguliere sociale woningbouw ontkom je bij het bouwen voor midden huur inkomens niet aan een discussie over de grondprijs. De grondwaarde wordt bepaald door zijn bestemming. Uitgaan van de marktwaarde betekent dat de bouw feitelijk onmogelijk is. Het alternatief om de beschikbaarheid maar aan de markt over te laten, is geen serieuze optie. Maar als de bestemming “eeuwigdurende midden huur is, zal de waarde zich aanpassen. Gemeenten zullen daartoe nu bereid moeten zijn om hier sociaal in te steken. Dat zal nog de nodige discussie vergen van gemeenten om hier energie, geld en tijd in te steken. Ter voorkoming van nog meer complexiteit laten we de discussie over wel of geen erfpacht even voor wat die is.

Verwarring over de juridische grondslag

Bij een wooncoöperatie zijn de leden ook de huurders en beheerders van het vastgoed. Zij kunnen dus zélf hun woongebouw vormgeven en beheren. Een wooncoöperatie beoogt economische voordelen te behalen voor haar leden. Veelal wordt geschrokken gereageerd op de mogelijkheid dat de coöperatieve vereniging “winst” maakt. Dat gaat echter niet ten koste van het maatschappelijk belang. Door een efficiënte exploitatie en het zorgzaam omgaan met middelen is juist een houdbaar sectormodel te ontwikkelen. Het maken van “winst” kan overigens ook bestaan in het minimaliseren van de kosten ten behoeve van de bewoners of het minimaliseren van de huren.

De Aw (en in het voetspoor de minister) lijkt nu in zijn beoordeling alleen een vereniging als ‘wooncoöperatie’ te accepteren. Een vereniging is een organisatie gericht op een ideëel doel, een coöperatie richt zich op een economisch doel. Een wooncoöperatie voorziet door de exploitatie van woonruimte in de stoffelijke behoefte van haar leden. Een positief exploitatieresultaat is noodzakelijk voor instandhouding en verbetering. Een gezamenlijke ‘ondernemende ‘houding is voorwaarde voor een goed beheer van de woningen. Vanuit deze doelstelling is het dus logischer een wooncoöperatie als een coöperatieve vereniging te organiseren. Bovendien verbiedt de wet het aan een (rechts)persoon die geen coöperatie is om zaken te doen met gebruik van de aanduiding ‘coöperatief’ (art 2:63 BW).

Binnen de bestaande kaders van het Burgerlijk Wetboek zijn wooncoöperaties goed te ontwikkelen, de Woningwet vereisten maken het onnodig gecompliceerd. Het lijkt erop dat de basis uit het Woonakkoord (de ruil van de Verhuurderheffing tegen het opnemen van de wooncoöperatie in de Woningwet) op beide onderdelen zwaar onvoldoende scoort. Het leek politiek zo mooi, maar werkt desastreus uit voor de woningmarkt en voor ondernemende burgers.

Het meerbelanghouders model

Er is in ons land een groeiende vraag naar middeldure huurwoningen tussen de € 800,- en € 1200,-. Het tekort manifesteert zich vooral in de woningmarktregio’s waar krapte optreedt en waar een midden huur segment tot nu toe nog geen kansen tot ontplooiing heeft gehad. De auteurs van dit artikel zijn betrokken bij de oprichting van Middenhuur Wooncoöperaties. Deze zijn vormgegeven met als belanghouders: huurders, investeerders en partijen uit het maatschappelijk segment. De auteurs denken dat gemeenten alle belang hebben bij het mogelijk maken van dit initiatief. Door gefixeerd rendement voor de investeerders komen ondernemende resultaten ten goede aan alle betrokken belanghouders. Dit resultaat resteert na de vaste vergoeding aan de investeerders. Het aan dit verhuurstreven onderliggende businessmodel is gebaseerd op de toekenning van een direct rendement. In dat kader wordt continu gestreefd naar bouwkostenverlaging door seriematige modulaire industriële bouwmethoden en naar exploitatieschaalvoordelen binnen een woningmarktregio. Het belang van de bouw van blijvend voor de verhuur beschikbare woningen kent de volgende voor toekomstige bewoners geldende voordelen:

1. Blijvende substantiële verruiming van middeldure huurwoningen in stedelijk gebied

2. Medebeleidsbepalend in de woononderneming

3. Mogelijkheid tot flexibel investeren in collectief woningbezit

4. Verhuizen naar een woning passend bij wijzigende gezinssituaties binnen een collectief woningbezit

5. Goede basis voor organiseren van andere dienstverlening (zorg)

6. Het bevorderen van mogelijkheden tot doorstroming.

Hoe zijn Midden huur Wooncoöperaties vormgegeven?

Midden huur Wooncoöperaties kennen meerdere belanghouders. De juridische structuur is een coöperatie en is voorzien van een zeggenschapsstructuur voor de drie belangrijkste stakeholders. Als zodanig worden onderscheiden de (toekomstige) bewoners, maatschappelijk belanghouders en investeerders. De organisatie kent dus 3 ledencategorieënmet elk 1/3e van de zeggenschap. De ledencategorieën hebben het exclusieve recht kandidaten voor te dragen voor de Visieraad. Deze bepaalt de visie en strategie van de onderneming. Zij is daarnaast de toezichthouder op het door haar benoemde bestuur. Zij is verantwoordelijk voor strategie en uitvoering van beleid.

Voor woninginvesteerders biedt dit initiatief substantiële lange termijn investeringsmogelijkheden waarbij sprake is van een beperkt risico door waardevast vastgoed in en rond steden met een gespannen woonmarkt. Door het samengaan van zakelijk en maatschappelijk belangen ontstaat een stabiel investeringsklimaat dat ook nog eens gebaat is bij een eenvoudig bedrijfsmodel met 1 contractpartner voor exploitatie, onderhoud en beheer. Het vermogen van Midden huur Wooncoöperaties heeft de vorm van een certificatenkapitaal. De certificaten kennen een aantrekkelijk limitatief rendement en zijn onder leden verhandelbaar. In een meer belanghouders coöperatie heeft kapitaal een gedeelde zeggenschap. Investeerders aantrekken voor deze ondernemingsvorm vraagt om vertrouwen en dat vraagt weer om een track-record. Dit is een soort vicieuze cirkel waar zonder beleid van de overheid men haast niet uit lijkt te kunnen komen.

Voor wie zijn Midden huur wooncoöperaties bedoeld?

Midden huur Wooncoöperaties zijn er voor huishoudens met een middeninkomen en bieden door het coöperatieve organisatiemodel bewoners de mogelijkheid om:

1. Te participeren in de besluitvorming over het beheer
2. Te investeren in de eigen wooncoöperatie, maar ook om de geïnvesteerde middelen weer vrij te maken op het moment dat dit gewenst is
3. Andere diensten collectief in te kopen (bijv. op het gebied van energie of zorg)
4. Bij veranderingen in de huishoudsituatie binnen het aanbod van Midden huur Wooncoöperaties door te stromen naar meer passende woonruimte.

De gemeenten die onderdeel uitmaken van een woningmarktregio, zijn potentiële belanghouders. Een gemeente kan ook optreden als initiator c.q. oprichter van een Midden huur Wooncoöperatie. Door de gekozen opzet wordt gegarandeerd dat de woningen blijvend beschikbaar zijn voor middeninkomens. Daarmee heeft de gemeente(n) gereedschap voor het bereiken en behouden van een adequate middeldure huursector. Dat is politiek zeer aantrekkelijk. De woningcorporaties zijn ook potentiële belanghouders. Voor doorstroom van sociale huurwoningen naar midden huurwoningen en mogelijke terugstroom dient onderlinge verbinding en afstemming een wederzijds belang. Het lidmaatschap staat dan ook nadrukkelijk open voor hen.

Midden huur Wooncoöperaties bieden de mogelijkheid om te investeren in de door haar uit te geven certificaten. Een certificaat vertegenwoordigt een vastgesteld deel van het vermogen en geeft de houder recht op rendement en stemrecht binnen de betreffende ledencategorie. Van belang is dan wel een zekere omvang. Dat maakt fondsvorming en een handelsplatform mogelijk waardoor de certificaten maandelijks zijn in- c.q. aan te kopen. Door het gelimiteerde rendement zal de koers zich in een beperkte bandbreedte bewegen. Investeerders in certificaten kunnen zijn: Midden huur Wooncoöperatie-bewoners die vermogen willen opbouwen in een vertrouwde omgeving, particuliere beleggers op zoek naar een duurzaam vast rendement met laag risico, koopwoningbewoners op zoek naar een huurwoning op maat gecombineerd met een verhandelbare investering en institutionele beleggers. 

Hoe willen we dit bereiken?

De auteurs hebben inmiddels de Woningbouwcoöperatie MRA statutair opgericht. Die is bedoeld voor de Metropool Regio Amsterdam, de regionale woningmarkt met de grootste knelpunten. De MRA-coöperatie is een ondernemende maatschappelijke woningbouwontwikkelaar. Doel is partners, financiers en grond te vinden. De project ontwikkelvergoeding is gemaximeerd op 5% van de bouwkosten exclusief algemene-, bijkomende-en grondkosten. Investeerders hebben recht op een cumulatief limitatief dividend. Maar zonder aanvullende regelgeving en/of beleid van de rijksoverheid lijkt ook dit initiatief een minimale kans van slagen te hebben. Dat is jammer, omdat een stevig fundament van een geïnstitutionaliseerd midden huur segment in ons land nu wel net benodigd is als deeloplossing van de problemen op de landelijke woningmarkt. Zonder dat landelijke beleid geldt simpel dat het centraal zaken halfzacht regelen, je niet veel meer dan lokaal geklungel zult boeken. De woningmarkt en de burger verdienen beter.

Jan van der Moolen, Alle Elbers, Pieter van der Kooij, Roel Steenbeek